Que veut dire DPE en cours sur une petite annonce immobilière ?
La mention « DPE en cours » veut dire soit que le diagnostiqueur est déjà passé mais n’a pas encore remis son rapport, soit que le propriétaire n’a pas encore fait réaliser le diagnostic, soit qu’il ne souhaite pas le publier.
La formule est donc ambiguë, et c’est précisément ce qui doit alerter un acheteur ou un locataire. Elle ne prouve ni l’absence de démarche, ni l’existence d’un résultat en attente. En pratique, elle remplace une information utile par une promesse floue : le logement est mis en annonce sans que la performance énergétique soit lisible tout de suite.
Pour un bien récent ou rénové, cela peut simplement traduire un retard de transmission. Pour un autre, cela peut masquer un diagnostic non fait. La différence compte, car elle ne pose pas le même niveau de risque au moment de décider d’une visite, d’une offre ou d’une signature.
La vraie question n’est donc pas seulement « qu’est-ce que ça veut dire ? », mais « qu’est-ce que cela empêche de vérifier ? ». On ne peut pas juger la classe énergétique, ni mesurer la perspective de travaux, ni comparer sérieusement le logement avec d’autres biens. C’est d’autant plus important que le DPE est valable 10 ans lorsqu’il a été établi dans les règles.
Une annonce avec cette mention peut donc cacher un document récent non encore transmis, mais elle peut aussi signaler qu’aucun document exploitable n’est disponible au moment de la mise en vente ou de la mise en location.
Mon avis est simple : tant que la mention reste vague, il faut demander si le DPE existe déjà, quand il a été réalisé et si le rapport peut être communiqué avant toute avancée. Sans cette vérification, on avance à l’aveugle sur un critère devenu central dans une décision immobilière.
Que cache la mention DPE en cours ?
Elle cache surtout un écart entre la présence d’une annonce et la disponibilité réelle du diagnostic. Le vendeur ou le bailleur peut avoir lancé la démarche, mais le rapport n’est pas encore remis. À l’inverse, il peut n’y avoir aucune démarche engagée. Dans les deux cas, l’acheteur ou le locataire ne dispose pas encore de l’information énergétique utile au jugement du bien.
Ce point est important parce que la mention ne dit rien sur le niveau du logement, seulement sur l’état administratif de l’information. Elle ne signifie pas que le bien est performant, ni qu’il est mauvais. Elle signifie seulement qu’on ne peut pas vérifier immédiatement. Si le logement est déjà diagnostiqué, demander le rapport change tout : on passe d’une formule vague à une donnée exploitable.
Quelle différence avec un DPE vierge ?
Un DPE vierge ne renvoie pas à la même situation qu’un DPE en cours. Le premier désigne un diagnostic qui existe mais qui ne permet pas d’afficher une étiquette énergétique complète dans certains cas anciens ; la mention « en cours » renvoie, elle, à un document absent, non transmis ou non encore réalisé. Dans un cas, il y a déjà un diagnostic. Dans l’autre, l’information n’est pas encore stabilisée pour l’annonce.
La distinction compte parce qu’un DPE vierge reste au moins un document identifié, alors qu’un DPE en cours laisse planer le doute sur la disponibilité réelle du rapport. Pour un lecteur, la bonne réaction n’est pas d’interpréter la formule, mais de demander la pièce exacte et sa date de réalisation.
DPE en cours : est-ce légal et de quoi s’agit-il ?
Oui, une annonce peut afficher « DPE en cours », mais cela ne dispense pas de respecter l’obligation d’information énergétique quand la transaction avance. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un acquéreur ou un locataire peut agir si le diagnostic est absent, erroné ou réalisé par un diagnostiqueur non certifié. Autrement dit, ce n’est plus un simple papier de confort, c’est un élément qui compte juridiquement.
La règle pratique est claire : on peut publier une annonce avec une mention provisoire, mais on ne peut pas faire comme si la question du DPE n’existait pas. Au moment du compromis de vente, puis au moment de l’acte ou du bail, le document doit être disponible dans sa version définitive et conforme. Sinon, le risque ne porte pas seulement sur la transparence commerciale ; il peut aussi toucher la validité de l’information fournie à l’autre partie.
La durée de validité standard est de 10 ans, et c’est un repère utile pour distinguer un document encore recevable d’un document à refaire. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2026 pour une vente ou une mise en location. Cette règle évite de croire qu’un ancien diagnostic suffit encore parce qu’il a été établi « récemment » à l’échelle d’un projet immobilier.
Il existe aussi un cas à garder en tête pour les logements de moins de 40 m² depuis le 1er juillet 2024 : des adaptations de calcul ont été introduites pour cette catégorie, ce qui peut modifier la manière dont le bien est évalué. Ce n’est pas un détail technique, car une petite surface ne se traite pas comme une maison familiale standard.
Que dit la réglementation sur l’affichage obligatoire ?
La réglementation impose une information énergétique visible et cohérente dès qu’un bien est mis en vente ou en location dans le cadre prévu. La mention « DPE en cours » n’est pas une fin de non-recevoir ; elle signale plutôt que l’affichage complet n’est pas encore stabilisé. Mais elle ne doit pas servir à repousser indéfiniment la production du document.
Le bon réflexe est de vérifier si l’annonce est simplement en attente de rapport ou si le bien est proposé sans DPE réellement prêt. Dans le second cas, le risque grandit à mesure que la procédure avance, car l’autre partie peut considérer qu’on lui a caché une information déterminante.
Peut-on signer un compromis de vente sans DPE définitif ?
Signer sans DPE définitif est une mauvaise idée, parce que l’information devient alors incomplète au moment où l’engagement se formalise. Si le rapport existe déjà mais n’a pas été remis, il faut le réclamer avant de signer. S’il n’existe pas encore, il faut exiger sa réalisation avant de s’engager, ou à tout le moins avant de finaliser la transaction.
Le compromis fige souvent le cadre de la vente ; un DPE manquant à ce stade ouvre la porte à un conflit ultérieur sur la qualité de l’information transmise. En pratique, la prudence consiste à ne pas traiter la mention « en cours » comme un détail administratif, mais comme un point à régler avant l’engagement.
Quelles sont les sanctions en cas d’absence de DPE ?
L’absence de DPE peut exposer le propriétaire, et parfois l’intermédiaire de la transaction, à des conséquences sérieuses. Le notaire risque une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et deux ans de prison en cas d’absence de DPE lors d’une transaction. De son côté, le propriétaire s’expose à une amende de 1 500 euros s’il recourt à un diagnostiqueur non certifié. Ces montants montrent que le sujet ne relève pas d’une simple formalité oubliée.
Depuis l’opposabilité du DPE, l’absence de document, un diagnostic faux ou un professionnel non habilité peuvent ouvrir la voie à des recours. Le point essentiel n’est donc pas seulement de « mettre quelque chose dans l’annonce », mais de disposer d’un diagnostic valable, établi par la bonne personne et remis au bon moment. C’est là que beaucoup de dossiers dérapent : un document existe, mais il n’est plus valable ; ou bien un rapport est en attente, mais l’annonce laisse croire que tout est prêt.
Pour l’acheteur ou le locataire, l’absence de DPE peut aussi peser sur la décision économique. Sans donnée fiable, impossible d’anticiper correctement la qualité énergétique du logement, ce qui fausse la comparaison entre plusieurs biens. Et dans un contexte où les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2026, l’enjeu devient très concret.
Quels risques encourt le propriétaire ?
Le premier risque est contentieux : une information incomplète peut être contestée. Le second est financier : une amende peut être encourue si le propriétaire a fait appel à un diagnostiqueur non certifié. Le troisième est commercial : une annonce peu claire peut ralentir la vente ou la location, parce qu’elle crée immédiatement un doute sur la conformité du dossier.
Le problème ne se limite donc pas à la sanction écrite dans les textes. Un DPE manquant ou douteux peut aussi retarder la signature, obliger à refaire un diagnostic, ou fragiliser la relation entre les parties.
Quels recours pour l’acquéreur ou le locataire ?
L’acquéreur ou le locataire peut demander la communication du diagnostic avant d’avancer, puis engager des poursuites si le DPE est absent, erroné ou établi par un diagnostiqueur non certifié. Le bon réflexe est de conserver l’annonce, les échanges et la date à laquelle le document a été remis ou refusé. Sans preuve, il devient plus difficile d’établir ce qui a été promis.
Le recours utile n’est pas de contester l’annonce dans l’abstrait, mais de pointer l’écart entre ce qui a été affiché et ce qui a été fourni au moment clé. C’est là que la mention « DPE en cours » cesse d’être anodine.
Les erreurs concrètes à éviter quand le DPE est en cours
Le point en 30 secondes :
- Confondre un rapport en attente avec un diagnostic inexistant. Cela produit une décision prise sans savoir si le document arrive ou s’il faut encore le faire établir. Il faut demander la date du passage du diagnostiqueur et la date prévue de remise du rapport.
- Signer en pensant qu’un DPE ancien suffit toujours. Cela peut conduire à découvrir trop tard qu’un diagnostic réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2026 pour une vente ou une location. Il faut vérifier la date du document avant tout engagement.
- Accepter qu’un logement soit mis en ligne sans clarification sur le statut du DPE. Cela entretient une ambiguïté qui peut masquer un vrai manque de conformité. Il faut exiger que l’annonce précise si le rapport existe déjà ou si le diagnostic doit encore être réalisé.
- Faire appel à un diagnostiqueur non certifié pour aller vite. Cela expose le propriétaire à une amende de 1 500 euros et fragilise tout le dossier. Il faut s’assurer que le professionnel est habilité avant l’intervention.
- Oublier que la surface peut modifier l’évaluation dans les petits logements. Pour les biens de moins de 40 m², les règles applicables depuis le 1er juillet 2024 peuvent changer le résultat attendu. Il faut donc vérifier que le logement a été évalué selon les règles en vigueur pour sa catégorie.
Cet article est fourni à titre informatif. Les règles et législations évoluent régulièrement : vérifiez toujours les conditions en vigueur auprès des organismes officiels ou d’un conseiller spécialisé.
FAQ
Peut-on faire confiance à la mention « DPE en cours » sans autre précision ?
Non, car la formule peut aussi bien signaler un rapport déjà demandé qu’un diagnostic pas encore fait. Le bon réflexe est de demander le document ou, au minimum, la preuve que la visite a eu lieu.
Un DPE de moins de dix ans est-il toujours valable ?
Non, pas automatiquement. La durée standard est bien de 10 ans, mais certains diagnostics plus anciens ont perdu leur validité depuis le 1er janvier 2025 pour la vente ou la location, notamment ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Non, depuis le 1er janvier 2026 il n’est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du bail.
Sources
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